未来淮安区域规划是怎么样的呢
近期，淮安十四五新规划蓝图细则曝光，涉及交通、教育、商业等方方面面，一个全新的强有力的幸福淮安正展现在我们面前!
淮安十四五新规划蓝图细则曝光，新一轮的五年规划中，着重点出:“十四五”时期淮安的发展定位是“绿色高地、枢纽新城”，并建设“创新淮安、开放淮安、美丽淮安、幸福淮安”，力争5年后的淮安，成为长三角北部重要中心城市。
与此同时，淮安城市的商业、教育、交通等都将迎来新一轮大起飞，一座座新地标，正在拔地而起，城市面貌也将焕然一新!潜力之城，火力全开!
5年后的淮安，将提升中心城市首位度，成为长三角北部重要的中心城市。未来淮安将高水平推进宁淮、淮昆合作，加快融入长三角中心区，确立全国性综合性交通枢纽地位。实现全市自然湿地保护率60%
新增成片造林面积10万亩，建成国家湿地城市和国家森林城市、生态园林城市，积极创建国际生态文明i建设示范市，成为江苏美丽中轴和绿心地带。
实现居民收入与经济发展同步提升，城镇常住人口保障性住房覆盖率30%。实现城镇老旧小区改造全覆盖，基本公共服务体系更加优质均衡，覆盖全民的多层次社会保障体系更健全。
5年后的淮安，产业发展再上新台阶，经济总量超5000亿元。接下来5年的时间里，淮安主要经济指标增幅位居全省前列，经济总量超过5000亿元，实现全国百强县零的突破。
另外，构建333”主导产业体系，力争培育1-2个千亿级制造业产业，10户以上百亿企业，基本建成6个百亿级农业主导产业，加快打造长三角北部现代服务业发展新高地。
5年后的淮安，商业遍地开花，各区都将迎来新的地标商业，是反映一个城市发展和繁荣程度最直接的指标，近一年的时间已经有不少新的商业体开业，接下来还有
一批重磅商业综合体推进。
1、爱琴海购物公园:项目总投资超100亿元，位于清江浦区现代商务集聚区，力求打造成淮安城市南部地标性体育休闲文化中心和商业购物体验中心。
2、花漾城二期商业中心项目:总投资30亿元，总建筑面积27万㎡，标志性主楼高176米，是淮安首个国际化商业新地标。
3、融创商业广场:位于清江浦区天津路西侧、延安东路南侧，项目总投资50亿元，C地块商业部分计划总投资13.5亿元，项目定位为淮安的城市商业中心，项目方案已经公示。
4、淮安富康城:项目位于淮阴区淮师南地块，项目总规划约300万方，集精品华宅、旗舰商业、商务中心于一体正在建设中，未来将成为淮安地标新名片。
5、淮安金地中心:项目位于淮安水渡口商圈，项目总建面24万㎡，共规划6栋高层建筑及1座购物中心，是集时尚购物、商务办公、品质住宅、酒店公寓和商业街区为一体的城市综合体。
6、1415街区:项目位于承德南路东侧、轮埠路南侧、清江浦路北侧、天津路西侧，其中一期占地35亩，建筑面积59424平方米，2021年一标段开街运营。
7、红星国际广场:项目位于淮海南路东侧、延安西路南侧、前进西路北侧、南路路西侧，占地113亩，总建筑面积36万㎡，2021年项目竣工。
8、华信现代商务广场:占地约678亩，建筑面积约25万平方m、建设集大型购物中心、5A写字楼干一体的城市综合体，2021年竣工运营。
5年后，淮安将新增一批学校教育迎来大起飞阶段。众所周知，教育资源对很多人来说至关重要，随着学生人数逐年增加，推进学校布点、建设刻不容缓。这2年，淮安教育资源各个区域都开始爆发，多个中小学等优质学校建成落地，投入运营。淮安也采取了集团化办学、跨区域合作办学等等。
1、淮安发布报道中，未来淮安将创优集团化办学、教育联盟办学模式。做优公共服务创优集团化办学、教育联盟办学模式加快引进优质医疗资源，扩大文化体育资源供给，让广大群众享受更多改革发展成果。
2、此前，生态文旅区召开关于办学情况会议，会议提及，目前生态文旅区已经累计投入26亿元，高质量建成中小学校幼儿园17所、在建5所、即将启动建设4所。
3，全区公办学校实未来将深化与淮中、实小等名校合作，全区公办学校实行集团化办学，发挥品牌和管理优势，加大优质资源供给。
4、一大批学校正在如火如荼的建设中:据官方发布，未来的5年，淮安还将新建、扩建一批学校，涉及主城各个区域。
淮安交通将巨变!
快速路二期、有轨电车2号线即将开建。
根据淮安交通运输局公布的《2022年年度交通运输计划》内容，淮安要立足全国性综合交通枢纽城市定位，抢抓国家和省重大战略机遇，着力推动交通基础设施互联互通。其中，重点明确在2022年开建城市快速路二期及有轨电车2号线。
一、更大力度完善综合立体交通网络。立足全国性综合交通枢纽城市定位抢抓国家和省重大战略机遇，
着力推进交通基础设施互联互通。一是加快建设快速交通网。全面建设宁淮城际铁路淮安东站宁淮场及接建站房工程，开展沂淮铁路前期工作，推进淮泰铁路、沿淮铁路前期研究。加快推进京沪高速扩建，开工建设长深高速扩建，加快盱眙至明光、金湖至宝应高速公路前期工作。开工建设机场三期货站区、航站区工程。完善城市快速路网络，开工建设城市快速路二期。
二，持续发挥公路水运优势。建成420省道洪泽段、环洪泽湖公路道路工程，开工建设331省道金湖东段、264省道涟水段，大力推进348省道白马湖及范集段、235国道盱眙北段、344国道淮河大桥、264省道淮安区段等项目建设，加快推进233国道绕城段、343国道、330省道等重点项目前期工作。加快推进黄码作业区、上河作业区、金湖港口物流园码头、盱眙港口产业园作业区一期、洪泽新港产业园码头一期等项目建设，力争开工建设金宝航道整治工程、苏淮高新区危化品码头，加快推进新港三期、淮河入海水道二期配套通航工程、盐河航道扩容改造工程等前期工作。完善城市轨道交通布局，开工建设有轨电车2号线，
三,努力建设优质精品工程。完善公路水运工程“平安工地”标准化指南，深入开展品质工程、优质工程创建和平安工地建设，强化新技术、新工艺、新材料、新设备“四新”技术应解过程伤全、质量、进度和环保控制，进一步提升交通工程质量、品位和水平。
有30万，如何选对房产投资
首先可以选一些小户型的房产，其次是选投资价值较大的房产。
东宁君是做日本房产的，所以以日本房产为例分析一下：
题主有30万资金，想要做房产投资，如果在日本做房产投资的话30万人民币可以在日本选择一个小户型的房产做投资。在日本，小型公寓很受欢迎，日本单身人居多，而且日本租房量需求大。30万人民币在东京和大阪选择公寓的话有点少，所以东宁君为您挑选了几套京都的公寓作参考。
中国最好的投资人是谁
在回答这个问题之前，首先谈谈对投资的理解，投资分很多种，从投资的企业不同阶段可分为天使、VC、PE等；从投资的市场可分为一级市场和二级市场投资；从投资的目的可分为财务投资和战略投资；从投资的领域可分证券投资、债券投资、期货投资、房产投资…
从天使投资的角度，中国最好的投资人我觉得是徐小平，他不仅投资了很多的明星项目，更重要的是他带给创业者更多的认可、理解和激情，鼓励大家要勇于面对挑战，要敢于为实现梦想而努力。
从VC/PE的角度，中国最成功的投资人应该是沈南鹏了，他凭借着对中国互联网领域的敏锐嗅觉，在TMT领域投资了太多的明星企业，包括阿里巴巴、京东、美团、小米、奇虎360、饿了吗、今日头条等等，每一个都是如雷贯耳的企业，可以讲中国半个互联网领域都被他投资了，其投资的上市公司市值超过3万亿人民币，马化腾曾经评价过沈南鹏，说他是“中国风投界最成功的投资人，没有之一”。
从战略投资的角度，中国最好的投资人可能是中国平安了，很多人可能问，平安不是卖保险的吗？怎么会是投资人呢，殊不知平安卖保险的资金怎么办？当然要拿去投资了。并且平安喜欢投资中国的上市房企，大概是二十多家房企的股东，而且喜欢做二股东，平安是包括碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉等的二股东，在中国近十多年房地产的黄金发展期，平安的投资可以讲是很成功的。
房地产行业未来的前景如何
今天聊的是投资房地产公司股票而非买房。
我们要搞清楚二件事情：1房地产行业的本质，2房地产市场发生了哪些变化。
为什么过去房地产行业躺着就能赚钱，这是因为房地产行业的本质决定的。
一地产行业商业本质
房地产开发商其实是大批发商+组装厂，房地产的核心原材料是土地，他从政府那里把地批发过来，然后组织各种大小承包商把房子建起来，再加价零售给个人。
下游需求无限，上游供应有限
房地产行业是一个好生意，因为它有以下这些特点：
1有定价权
在产业链上最有话语权是谁？并非开发商，而是控制着土地供应量和拥有强大行政权力的政府。但无论上游怎么加价，开发商可以把价格转移给下游的零售客户，所以开发商在产业链上是具有强大定价权的，这对投资者非常重要，为什么我一直推崇零售企业，因为零售企业具有定价权，有定价权就能获得产业链上的高额利润。
比如在手机这个产业链上面，为什么苹果一台手机赚上千，而富士康只能赚几十？核心就是消费者只买苹果的帐，而不买你富士康的帐，虽然你们做出来的东西可能一模一样，但就是没有人买，这就是定价权。
具有定价权是好生意的第一个特征。
2占用上下游的资金
开发商可以最大限度的榨取产业链上下游的利润，是怎么榨取的呢？比如对下游的购房者，以前是直接售楼花，现在是需要你先交定金的，所以这就是占用了购房者的资金，不但提前锁定了销售，而且等于拿到了无息贷款，开发商拿着这个购房合同又可以去银行贷款，所以开发商其实本金并不需要很多，以前甚至空手套白狼都行的通，这就是行业特性决定的。
开发商不但可以占用购房者的资金，而且可以占用下游合作伙伴在资金，比如总承包方，一级，二级分包商等等，不但可以让他们垫资，还可以要他们先打保证金过来给开发商用，虽然这是很没有天理的事情，人家给你做事情，还要给你钱，但是行业就是这样。
做过工程承包的都知道，垫资是非常痛苦的事情，有时候利润并不高，长时间收不回成本导致利息把利润都吃掉了，之所以这样痛苦是因为他们处于产业链不同的位置决定的，赚钱不费力，费力不赚钱就是这个道理。
但对于开发商来说却是好事，可以无息占用他人资金，企业的ROE回报率必定要高很多，所以其实买房还不如购买房地产公司的股票，投资回报率要比单纯的投资房子高很多。
占用上下游资金是好生意的第二个特征。
3强地域属性构建了天然的竞争壁垒
房地产行业具有很强的地域性，就算你是一个全国知名的开发商，我是本地一个小开发商，但是你在深圳，我在长沙你影响不到我，你我都在长沙，但是你在河西，我在城南你也影响不到我。
在长沙我经常看见万科楼盘的对面就是一个什么“江山帝景”，“枫华府第”的楼盘，这是本地毫无名气的开发商建的楼盘，但是却丝毫不影响房子的销售，因为房地产行业的核心本非品牌，渠道，而是地段。无论你开发商的实力如何，只要你拿到了好的地段，你就是躺着赚钱。房子不像标准化的商品，是在全国范围竞争，这种强地域性建立的竞争壁垒导致这个行业可以养活无数大大小小的开发商。
地域构建的竞争壁垒是好生意的第三个特征
4供给有限，需求无限
地产行业实际上是一个卖方市场，这么多年一直都是，土地是有限供应，这一点香港和我们最像，所以香港的房子也是贵的要命。
在供给有限的前提下，需求又极大，老百姓对房子的渴求欲望在全世界找不出第二个国家有中国这样强烈，甚至连年轻人谈恋爱，结婚都需要房子，这在全球几乎绝无仅有，导致房子不但是刚需，而且变成了稀缺品，价格一路上涨。
这是好生意的第四个特征
5存货越多越好
房地产行业的存货与其他行业有本质区别，因为他的存货是土地，很少有行业像房地产行业一样，既然存货越多越好，不但不贬值，而且还会升值，有时候存货升值赚到的钱比开发出来赚到的钱还多。
这样的事情你应该听过很多，我的几个兄弟就是做房地产总承包的，听他们说某某一块地拿在手里几年转手卖出去赚几个亿，这种依靠存货升值赚钱，不但赚的轻松，而且如此暴利的，几乎闻所未闻，但它就是真实的存在。
所有以上这些特征，让房地产行业变成了一个真正的黄金行业，加上14亿人组成的巨大市场，只要你进入了房地产行业，你想不赚钱的都难，“房地产的黄金时代”就这样在我们对他完全懵懂无知的情况下，轰轰烈烈的走过来了。
二房地产行业的投资风险是什么？
进入早的就发了，那些不停政府话的，不相信调控的，无论是开发商还是购房者真的发了，而那些老老实实把钱存银行的还在租房子住，这就是中国式社会的悖论，听话的孩子没有奶吃。
但是天下没有不散的宴席，也没有永远躺着赚钱的生意，因为这违背自然的规律，当有些老百姓幡然醒悟而拿着几代人的钱冲进去的时候，其实已经晚了，就像那些在大牛市顶部冲进去的股民，结局也大体一样。
房地产行业到底发生了什么样的变化呢？
1供给变化
现在的基调是“房住不炒”，为了给楼市降温，有二个大的政策让这个行业不再是卖方市场：
第一农民宅基地可以进入市场了，这是土地制度的巨大变革，把宅基地的使用权，所有权和资格权分开，农民可以和开发商合作建房子再出租。虽然这个制度好像还没有发挥威力，但是只要假以时日，执行到位的话，其必然改变这个行业的格局，就像90年代的住房制度改革一样。
关于这个政策的具体细节，大家可以去百度一下，我在前段时间还写过一个问答：
第二推出共有产权房
共有产权房在北京已经做了好几个楼盘了，这个政策是满足刚需而非炒房一族。因为这种房子你可以无限期的住，价格也比较便宜，但是产权是和政府共有的，所以你卖不掉。
这二个政策加起来，都是极大增加了房子的供给，那么需求端有什么变化呢？
2需求变化
北京推出共有产权房后发现，来买的其实也就是5万多人，占整个北京2000万人口的比例小的可怜，这些人是真正的刚需，也就是说其实刚需房子真的不多了。
这段时间我对中产阶级的研究也支持这个结论，我阅读了麦肯锡咨询，胡润财富报告，艾瑞咨询等对中产阶级的调查报告，中产阶级的住房情况，无论是一线还是二线城市，住房的拥有率都在90%左右，平均拥有住房为1.53套。
所以真正还对房子有刚需的人是10%的中产，加上还没有在城市安家的一部分人，另外有些外来迁入的人口。其他的对房子的需求都是满足投资需求，而一旦改变了人们对房子涨价的预期，那么这些人将第一个跑路。
以上供给端和需求端是房地产行业最深刻的变化，这意味着行业的黄金时代已经结束，房子盖起来就能卖的日子一去不复返了。
而房子卖不出去，那么必然会影响房企的利润，这对投资者来说并非好事
3资金供应的变化
房地产行业是一个对资金需求很强的行业，过去主要是依靠银行的资金供应，但是在目前的形势下，严控资金流向地产行业，导致资金链断裂，或者资金成本非常高，那些没有资金优势的小开发商必然会退出市场。
我就认识一个这样的开发商，他是我哥的朋友，因为我哥也是做房地产行业的总承包，所以他们既是朋友关系，也是合作关系，这个开发商2014年还是湘阴县城的首富，号称资产有十六个亿，但是却因为调控，资金断裂几乎在一夜之间破产，资产全部被封，原来一顿饭都要吃上万，现在经常打牌的钱都没有。
他的故事绝非孤例，而是行业未来的常态，行业会越来越集中，当然这个过程会比较慢，因为行业的强地域特征依然存在。
以上三个因素是房地产行业投资最大的风险，供应量越来越多，市场需求越来越少，资金成本越来越高。
那么在这个形式下，房地产行业的股票是否值得投资呢？接下来我们以华夏幸福作为案例来分析一下。
替换高清大图
那么，我们明天再见吧！
因为本文已经很长了，所以我将另写一篇华夏幸福的分析文章。
感谢点赞！
关注黑马财经圈——这里是普通人的投资理财成长营
为什么一些业绩差的股票涨势却很好
真正的股市，赌的不是过去，而是未来。
在发达国家，资本市场里有很多公司，甚至是亏着上市的，比如7天在美国上市的时候就是亏损的。投资者也不傻，这样的公司，他们更看重的是未来，所以公司的商业模式和实际的收入增长，更能被认可。这里有一个前提，欧美股市是以专业机构为主去参与，跟国内的散户为主有根本的区别。这并不是说专业投资者就不会不当受骗，纳斯达克不一样经历过互联网泡沫嘛！但终归，机构的判断力比散户还是要高一点，他们也更有能力对公司进行调查和分析。
在国内，咱们以散户为主体的股市，很容易被各种“消息”割韮菜，出于保护投资者的目的，股市就采取了“严进宽出”的机制，先给你祖宗十八代都查个底掉，再决定你能不能上市。尽管这样，还是有不少造假者沐猴而冠，给众多投资者造成了不小的损失。
业绩差的股票涨势还很好，不排除一些股票有不错的预期，比如它们当前正处于一个比较有希望的投入期，财务报表当然不好看，但未来有希望，这种自然会涨；但更多的，可能是用各种套路（比如重组、虚增利润）在股市里兴风作浪，这既是证监会整治的主要对象，也是我等散户要擦亮眼睛多动脑子分析的对象。
很多时候，我们可能只要回归常识，回归理性，更多的去分析公司的基本面，就会减少很多无谓的损失。
说起来容易，做起来难哪！大家在资本市场，还是小心行事吧。
李嘉诚为何又在大陆投资
这样的人属于真正的奸商，捞钱就跑。有利就到，不请自来。他又看到了商机，主要就是钻国家的空子。有他不多，无他不少啊。